Si des réparations sont effectuées dans un appartement loué, les frais y afférents doivent être déclarés à l’administration fiscale. C’est le principe du « déficit foncier », un mécanisme qui permet de réduire à terme l’impôt sur le revenu. Si le déficit est trop important, il peut être reporté sur l’année suivante.
Lorsqu’un propriétaire loue un bien immobilier, les loyers qu’il perçoit constituent son revenu brut. Mais le loyer s’accompagne aussi de dépenses. Certaines d’entre elles sont liées aux frais de gestion du bien, d’autres au financement bancaire, et d’autres encore à l’entretien du bien. Si les charges sont supérieures aux loyers perçus au cours de l’année fiscale, le propriétaire présente un déficit. L’administration fiscale autorise la déduction de ce déficit du revenu imposable, c’est-à-dire du revenu total, y compris les revenus du travail (salaires, bénéfices, etc.), les pensions et les gains en capital (intérêts, dividendes, etc.). Les déficits fonciers peuvent être déduits du revenu brut dans la limite de 10 700 € par an. Il s’agit d’un régime de réduction d’impôt.
Il est toutefois possible de se faire accompagner par un professionnel comme Gridky pour calculer et imputer le déficit foncier. Ainsi, l’expert peut vous aider à déterminer et comprendre les charges déductibles, sans compter les travaux pouvant créer un déficit. Mais encore, il peut vous proposer un bilan patrimonial gratuit et un accompagnement quant à la sélection d’un dispositif d’investissement adapté. D’autre part, si vous passez temporairement au régime des petits contribuables, le déficit antérieur peut être conservé jusqu’à 10 ans et peut être compensé en repassant au régime de fait. En outre, le régime du déficit foncier ne s’applique qu’aux plus-values, il s’applique donc aux biens locatifs non meublés, mais pas aux biens locatifs meublés.
L’imputation sur les bénéfices des déficits résultant des dépenses (autres que les intérêts d’emprunt) engagées pour l’amélioration d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou assimilé n’est pas limitée, de même que pour les dépenses de revenus afférentes aux immeubles classés au titre des monuments historiques.
Le plus souvent, un déficit foncier se produit l’année où vous décidez d’effectuer des travaux de rénovation importants. Dans ce cas, les coûts de construction dépassent les revenus locatifs annuels, ce qui entraîne un déficit. Pour calculer le déficit, vous devez additionner le coût de l’immeuble et tous les autres coûts liés à votre investissement locatif :
Les frais de construction, de rénovation et d’agrandissement ne sont pas déductibles. Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont soumis au régime du déficit foncier. Ces derniers ne sont pas déductibles, et doivent être distingués des travaux de rénovation qui modifient sensiblement l’aspect du logement.
